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Imobiliário em Portugal

 

 

 

Enquadramento económico

 

A importante correcção orçamental em 2011 e o esforço desencadeado em 2012 reforçaram a credibilidade da estratégia de consolidação orçamental de Portugal. As reformas do sector financeiro e os esforços de desalavancagem estão a avançar, ao mesmo tempo que estão a ser tomadas medidas para assegurar as necessidades de crédito das empresas com boas perspectivas de crescimento. As reformas para aumentar a competitividade, o crescimento e o emprego têm também vindo a registar progressos, apesar de muitas delas continuarem a aguardar uma implementação integral. O consenso político e social subjacente ao programa de Estabilização constitui um elemento fundamental para o sucesso da sua implementação.

 

O Programa de Estabilização está a ser implementado de forma globalmente consistente, no entanto subsistem alguns desafios. As políticas estão, em geral, a ser executadas como planeado e o ajustamento económico está em curso.

 

Em resumo, Portugal regista progressos positivos no ajuste dos seus desequilíbrios económicos. A execução determinada das reformas continua a ser fundamental para assegurar a recuperação económica e a sustentabilidade orçamental. Estes esforços serão apoiados por um reforço do quadro de política económica da UE. Desde que as autoridades mantenham uma execução rigorosa do programa, os Estados-Membros da Zona Euro declararam que estão prontos a apoiar Portugal até que o país consiga regressar ao mercado.

 

O sector imobiliário é um sector determinante neste contexto de ajustamento e estabilização..

 

 

Dinâmica da oferta

 

A evolução da oferta imobiliária em Portugal, tendo por base o número de licenças atribuídas, registou uma tendência gradual e decrescente visível na correcção iniciada em 2000. Muito antes da chamada crise do subprime que a oferta imobiliária em Portugal parecia estar em arrefecimento. Este facto contribuiu para a não existência de um sobreaquecimento e consequente sobrevalorização do mercado habitacional português. Contrariamente, Espanha manifestava claros indícios de estar a atravessar um período de sobreaquecimento, presente no acentuado crescimento da oferta. Este crescimento manteve-se até meados de 2007. A partir do último trimestre deste ano registou-se uma drástica (e obrigatória) correcção da oferta imobiliária espanhola.

 

Esta divergência entre Portugal e Espanha foi um dos factores, entre outros que iremos ver mais à frente, que contribuíram para as diferenças de ajustamentos recentes e futuros do sector imobiliário nos dois mercados.

 

 

Dinâmica dos preços

 

O mercado imobiliário português enfrentou a crise financeira global numa posição cíclica muito diferente das observadas noutras economias, como a Irlanda ou Espanha. O crescimento dos preços das habitações nos últimos anos foi bastante moderado, reflectindo essencialmente a evolução dos fundamentos a nível macroeconómico.

 

Quando comparamos a evolução dos preços da habitação em Portugal com outros mercados semelhantes (com que Portugal é habitualmente comparado) observamos que, entre 1998 e 2011, os preços da habitação registaram um crescimento, quer em termos nominais, quer em termos reais, muito moderado em Portugal, em contraste com essas outras economias da Zona Euro.

 

 

 

 

Os mercados residenciais de Espanha e Irlanda cresceram de forma acentuada até 2007-2008 e a um ritmo muito mais acelerado do que o mercado residencial português. Neste período, o diferencial de preços entre Portugal e estes dois países alargou-se substancialmente. A partir de 2008 em diante, Espanha e Irlanda registaram acentuadas quedas do preço no mercado residencial, enquanto em Portugal este efeito foi mitigado essencialmente por via da referida dinâmica da oferta e de uma política de avaliação imobiliária mais conservadora.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ausência de bolha especulativa

 

Os dados revelam a ausência de uma bolha especulativa em Portugal e evidenciam a não sobrevalorização das habitações. Ao longo dos últimos anos, o mercado mobiliário português tem-se apresentado mais estável do que os seus mais directos comparáveis.

 

A observação do comportamento das variáveis representativas da procura e da oferta no mercado imobiliário português permite perspectivar, com a necessária precaução, que a actual volatilidade da conjuntura económica justifica a evolução dos preços praticados.

 

Neste contexto, o sistema financeiro português não enfrenta os efeitos do fim de uma bolha no mercado imobiliário. A falta de evidência de sobrevalorização das habitações mitiga necessariamente potenciais expectativas de uma correcção acentuada dos preços.

 

Não tendo sido afectado pelo efeito da bolha especulativa do mercado habitacional, o imobiliário em Portugal apresenta-se como um investimento sólido.

 

 

Perspectivas

 

O sector imobiliário foi um dos sectores “alvo” do Memorando de Entendimento, acordado entre o Estado português e a troika, com impacto principalmente no mercado do arrendamento e na reabilitação urbana. O desenvolvimento do mercado de arrendamento tem sido inibido em Portugal por aspectos legais (e. g.; congelamento de rendas, dificuldades de despejo de inquilinos) e, também, por factores culturais (e.g.; baixa mobilidade geográfica e laboral).

 

As actuais circunstâncias da economia portuguesa – marcadas pelas dificuldades de acesso ao crédito e pela necessidade de redução dos níveis de endividamento – deverão, no entanto, ser favoráveis ao desenvolvimento do mercado de arrendamento, o qual tenderá a facilitar a absorção do stock de oferta de habitações.

 

No contexto do Memorando de Entendimento com o FMI/UE/BCE, o Governo português comprometeu-se a apresentar medidas de alteração da Lei do Arrendamento Urbano (no sentido de redefinir os mecanismos de determinação e aumento das rendas, de facilitar a 7 44 57 96 4 renegociação de contratos de arrendamento e de criar procedimentos extra-judiciais que aumentem a celeridade da resolução de processos, nomeadamente aqueles relativos a despejos).

 

Em termos de reabilitação urbana, o desafio passará por uma simplificação dos procedimentos administrativos para a realização de obras reabilitação a par de uma maior flexibilidade nas regras de realojamento que incentivem os proprietários à realização de melhorias nos seus imóveis.

 

O mercado imobiliário português caracteriza-se por uma boa qualidade de oferta e uma relativa estabilidade ao nível de preços. Surge, assim, como uma opção de investimento sólida, por exemplo no segmento do Turismo Residencial – vários mercados, maduros e emergentes, perspectivam Portugal como um local agradável e rentável para aquisição de 2ª habitação – um elemento relevante para a atracção de investimento directo estrangeiro em Portugal.

 

 

 

 

"Imobiliário em Portugal: dinâmicas e oportunidades"
Patrícia Agostinho e Paulo Paulino
NOVO BANCO Research