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Menos burocracia – Mais segurança

 

 

Não obstante as significativas alterações introduzidas no processo de transmissão de imóveis, os agentes económicos continuam a privilegiar as garantias de certeza e segurança jurídicas, recorrendo ao documento autêntico para formalizar os contratos de compra e venda e as respetivas hipotecas.

 

Por isso, o moderno notariado português continua a desempenhar um importante papel na realização do contrato, mas também no aconselhamento jurídico das partes, na preparação do negócio jurídico e obtenção da documentação necessária para o efeito, bem como no cumprimento das formalidades subsequentes, de registo na conservatória e participação às finanças.

 

A garantia da regularidade e perfeição da compra e venda assenta, por um lado, na intervenção do notário na titulação do negócio e, por outro lado, na garantia dada pelo registo predial, consultável pelo notário em tempo real, de que o imóvel está registado em nome de quem vende e não existem ónus ou encargos que prejudiquem a posição do comprador (e do Banco, se for o caso).

 

Ao longo dos anos, foram sendo cometidas aos notários várias funções de controlo e fiscalização do cumprimento de obrigações fiscais, de obtenção de autorizações administrativas, a par do controlo da legalidade do negócio, que é a essência da função notarial.

 

Assim, o notário fará a escritura depois de confirmar:

 

- Por consulta às bases de dados do registo predial, em tempo real, que o imóvel está registado em nome do vendedor e não existem ónus que impeçam a transmissão;
- Que estão devidamente liquidados e pagos o IMT e o Selo devidos, do que fará menção expressa na escritura.
- Que existe licença de habitação ou que o prédio está dela dispensado;
- Que existe ficha técnica da habitação e que a mesma é entregue, no ato ao comprador (sempre que a respetiva licença de habitação tenha sido requerida depois de 30 de Março de 2004);
- Que, tratando-se de primeira transmissão de prédio ou fração autónoma de prédio construído em lote de terreno constituído ao abrigo de autorização de loteamento, está devidamente assegurada a realização das obras de infraestruturas;
- Que está feita a comunicação para eventual exercício do direito de preferência, pela Câmara Municipal e pelo IGESPAR (nos casos em que tal direito existe);

 

O notário esclarecerá ainda que o vendedor tem o dever de entregar ao comprador o certificado energético (embora a inexistência do mesmo não obste à realização da escritura).

 

Estes são apenas alguns exemplos de documentos que nada têm a ver com a validade substancial do negócio jurídico, mas cuja existência o notário tem que verificar e certificar, em nome do interesse público, seja no auxílio que, por essa via, presta às autarquias no combate á construção clandestina ou para que seja assegurada a realização das obras de urbanização por conta do loteador; seja no apoio que presta à administração fiscal ao assegurar o cumprimento das obrigações e ao participar os elementos relevantes da transação realizada.

 

A recolha de todos esses elementos, que, num passado não muito distante, era um processo burocrático e moroso, hoje é assegurada pelo próprio notário que tem meios para obter quase todos eles por via eletrónica, sem sair do seu cartório.Na generalidade dos casos, é possível no mesmo dia recolher a documentação, realizar a escritura e promover o respetivo registo obrigatório.

Os honorários do notário são livres mas, em média, o custo total do processo de compra de casa rondará os 400€ (encargos notariais e registo).
O imposto do selo previsto na verba 1.1 da TGIS é de 0,8% sobre o valor fiscal do imóvel (preço ou valor patrimonial, consoante o que for mais elevado); e o IMT é calculado por aplicação das taxas constantes do artigo 17º do CIMT (vide quadro anexo, com alguns exemplos). A compra de casa em que o valor fiscal não exceda 92.407€, está isenta de IMT se for destinada a habitação própria permanente e paga 1%, se for para habitação secundária ou arrendamento. A partir de 574.323€ (h.p.p.) e de 550.836€ (hab.), é aplicável a taxa única de IMT de 6%.

 

 

Compra de casa

 

 

Documentos necessários:

 

. Certidão do registo predial;
. Caderneta predial;
. Liquidação prévia dos impostos devidos (IMT e Selo).
. Licença de habitação;
. Ficha técnica da habitação;
. Certidão de infraestruturas;
. Direito de preferência, pela Câmara Municipal e pelo IGESPAR;
. Certificado energético.

 

Alguns destes documentos são sempre necessários e sem eles não se poderá formalizar a escritura pública de compra e venda; outros só são necessários nalguns casos. O notário encarrega-se, geralmente, da recolha de todos os documentos necessários, do registo subsequente e da participação às finanças, sendo também possível, regra geral, fazer a liquidação e o pagamento dos impostos no próprio cartório.

 

Outras informações úteis:

 

. A identidade dos outorgantes é verificada pela exibição do bilhete de identidade ou equivalente ou da carta de condução, se tiverem sido emitidos pela autoridade competente de um país da U.E. Ou, ainda, pelo passaporte.
. Qualquer cidadão, seja qual for a sua nacionalidade, que pretenda adquirir um imóvel em Portugal ou constituir uma sociedade, tem que obter previamente o número de identificação fiscal.
. Podem ser utilizadas procurações e outros documentos emitidos no estrangeiro, desde que legalizados ou apostilhados e acompanhados da respetiva tradução.
. Segundo a lei portuguesa, a alienação ou oneração de um imóvel mesmo que seja próprio de um dos cônjuges carece sempre do consentimento de ambos, a menos que sejam casados na separação e o objeto da venda não seja a casa de morada de família.

 

Constituição/dissolução de sociedades:

 

. Em Portugal é possível constituir ou dissolver uma sociedade comercial no próprio dia (ou na hora) seja perante o notário ou nas repartições públicas “empresa na hora”.

 

 

 

Lisboa, 29 Agosto 2012
Joaquim Barata Lopes
(Notário, Conselheiro da UINL, ex-Bastonário da O.N.)